A servidão de passagem é uma figura jurídica que confere a um proprietário o direito de atravessar a propriedade de outrem para acessar a sua própria. Essa servidão, regida pelo Título V da legislação pertinente, desempenha um papel crucial na garantia da utilização plena e eficiente dos imóveis. Abaixo, são detalhados os aspectos fundamentais relacionados à servidão de passagem, desde sua constituição até a possível extinção.
- Exemplo Prático de Servidão:
Suponha que, há 20 anos, um morador de uma propriedade vizinha utilize um caminho que passa pela terra de outra pessoa para acessar sua própria residência. Esse caminho, embora inicialmente utilizado sem formalidades legais ou consentimento do proprietário, tornou-se uma via de acesso essencial ao longo do tempo.
O morador, de boa-fé, sempre acreditou que tinha o direito de usar esse caminho para chegar à sua casa. Ele o utilizou de forma ininterrupta e pacífica, sem contestações por parte do proprietário da terra pela qual o caminho passa.
Neste caso, poderá o morador ingressar com a ação de usucapião, para passar a ser o proprietário legal daquele espaço que utiliza para chegar no seu imóvel.
- Constituição da Servidão de Passagem: Art. 1.378 a 1.379
A servidão de passagem é estabelecida mediante a declaração expressa dos proprietários dos imóveis envolvidos. Esta declaração pode ocorrer por meio de acordo entre as partes ou, em alguns casos, por testamento. Após essa formalização, é essencial registrar a servidão no Cartório de Registro de Imóveis para que a mesma seja válida perante terceiros.
Adicionalmente, o Art. 1.379 destaca que o uso incontestado e contínuo de uma servidão aparente por um período de dez anos pode resultar na possibilidade de registrá-la em nome do interessado. Essa situação é equiparada à usucapião, e a sentença que a reconhece é utilizada como título para o registro.
- Exercício da Servidão de Passagem: Art. 1.380 a 1.385
O proprietário beneficiado pela servidão de passagem tem o direito de realizar obras necessárias para a conservação e uso adequado da mesma. Caso a servidão beneficie mais de um prédio dominante, as despesas relacionadas devem ser divididas entre os respectivos proprietários, a menos que o título disponha o contrário.
As obrigações referentes às obras podem variar dependendo do título. Se o título não especificar, o dono do prédio dominante é responsável pelas obras. No entanto, o dono do prédio serviente tem a opção de se exonerar, abandonando total ou parcialmente a propriedade ao dono do prédio dominante.
O Art. 1.384 destaca a possibilidade de remoção da servidão para outro local, sendo as despesas custeadas pelo dono do prédio serviente ou pelo dono do prédio dominante, dependendo das circunstâncias.
Além disso, o Art. 1.385 estabelece limites ao exercício da servidão, restringindo-a às necessidades do prédio dominante e evitando encargos excessivos ao prédio serviente. Este artigo também aborda a indivisibilidade das servidões prediais e suas consequências em caso de divisão dos imóveis.
- Extinção da Servidão de Passagem: Art. 1.387 a 1.389
A extinção da servidão de passagem é um processo regulamentado pelo Art. 1.387, que destaca que, salvo em desapropriações, uma vez registrada, a servidão só se extingue perante terceiros quando devidamente cancelada. Em caso de hipoteca do prédio dominante, o consentimento do credor também é necessário para o cancelamento.
O Art. 1.388 estabelece os direitos do dono do prédio serviente em buscar o cancelamento do registro, mesmo que o dono do prédio dominante o conteste. Isso pode ocorrer em situações como a renúncia pelo titular da servidão, cessação da utilidade para o prédio dominante ou resgate da servidão pelo dono do prédio serviente.
Adicionalmente, o Art. 1.389 aborda cenários de extinção da servidão, concedendo ao dono do prédio serviente o direito de cancelamento mediante prova da extinção. Isso inclui a reunião dos dois prédios sob o domínio da mesma pessoa, a supressão das obras relacionadas por contrato ou outro título expresso, ou o não uso contínuo por dez anos.
- Procedimentos para Requerer uma Servidão de Passagem:
- Acordo entre Proprietários: Inicialmente, os proprietários envolvidos devem chegar a um acordo expresso sobre a criação da servidão de passagem.
- Declaração Formal: A declaração formal da servidão deve ser documentada, seja por meio de contrato entre as partes ou testamento, conforme apropriado.
- Registro no Cartório de Imóveis: Após a formalização, é imperativo registrar a servidão no Cartório de Registro de Imóveis competente, tornando-a válida perante terceiros.
- Manutenção e Uso Adequado: O beneficiário da servidão deve garantir a manutenção adequada e o uso correto da mesma, observando as disposições legais.
- Cancelamento ou Extinção: Se a servidão não for mais necessária ou se as partes envolvidas concordarem com sua extinção, os procedimentos para cancelamento ou extinção devem ser seguidos, incluindo o registro dos documentos apropriados no Cartório de Registro de Imóveis.
- Documentação Necessária:
- Acordo entre Proprietários: Contrato formal ou testamento, conforme acordado entre as partes.
- Declaração Formal: Documento que expressa a criação da servidão, assinado pelos proprietários.
- Registro no Cartório de Imóveis: Documentos de identificação dos proprietários, contrato ou testamento e outros documentos exigidos pelo Cartório.
A compreensão detalhada dos dispositivos legais pertinentes e o cumprimento rigoroso dos procedimentos são cruciais para estabelecer e preservar uma servidão de passagem de maneira eficaz. O apoio de profissionais jurídicos especializados pode ser essencial para garantir o correto entendimento e cumprimento de todas as exigências legais.
